Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chuyển từ tăng trưởng đại trà sang chu kỳ chọn lọc, khi dòng vốn FDI công nghệ cao, yêu cầu ESG và phân hóa cung – cầu định hình lại tiêu chí lựa chọn mặt bằng của nhà đầu tư.
Phân khúc "ăn chắc mặc bền" của giai đoạn mới
Theo báo cáo của Savills và Knight Frank, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp phía Nam vượt 90% với nguồn cung mới hạn chế, trong khi phía Bắc hấp thụ 192 ha trong nửa cuối 2025 — vượt phía Nam về tốc độ. Giá thuê đất công nghiệp phía Nam khoảng 174 USD/m²/chu kỳ thuê, phía Bắc khoảng 137 USD/m²/chu kỳ thuê, phản ánh chênh lệch dư địa mở rộng giữa hai vùng.
Nhà xưởng xây sẵn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên 90% ở cả hai miền. Nhu cầu tập trung vào các dự án đáp ứng chuẩn vận hành cho bán dẫn, điện tử, sản xuất công nghệ cao, trung tâm dữ liệu, AI, pin xe điện và xe điện — nhóm ngành đang dẫn dắt nhu cầu mặt bằng mới.
Tăng trưởng bền vững hay phân hóa sâu hơn?
Dự báo 2026–2027 chỉ ra nguồn cung kho xưởng tăng thêm trên 1,4 triệu m², tập trung tại Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh và Hải Phòng. Các mô hình mới như nhà xưởng nhiều tầng, kho 3PL phục vụ thương mại điện tử và tổ hợp công nghiệp – công nghệ – đô thị bắt đầu định hình thị trường.
Yêu cầu ESG, năng lượng xanh và năng lực tự động hóa đang trở thành tiêu chí lọc khách thuê. Đối với chủ đầu tư, lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở việc có quỹ đất mà ở khả năng cung cấp nhà xưởng đạt chuẩn, pháp lý sạch và dịch vụ vận hành giúp doanh nghiệp FDI rút ngắn thời gian đưa dự án vào sản xuất.
Nguồn: Báo Đầu tư – Bất động sản công nghiệp bước vào chu kỳ chọn lọc.
