越南工业房地产正从粗放增长转向精选周期，高新技术FDI、ESG要求与供需分化正在重塑投资者选址的标准。

新阶段的"稳健"分项

Savills 与 Knight Frank 报告显示，南部工业园区出租率超过90%、新增供应有限；2025年下半年北部吸纳192公顷，增速超南部。南部工业用地租金约每平方米每租期174美元，北部约137美元，反映两区扩张空间的差异。

南北两地现成厂房吸纳率均保持在90%以上。需求集中于符合半导体、电子、高端制造、数据中心、AI、电动车电池和电动车运营标准的项目——这些行业正主导新增需求。

可持续增长还是更深层次的分化？

2026–2027年预测新增仓储供应超140万平方米，集中于同奈、隆安、北宁和海防。多层厂房、面向电商的3PL仓库、产业—科技—城市综合体等新形态正在兴起。

ESG、绿色能源与自动化能力成为筛选承租人的标准。对运营商而言，竞争优势不再在于持有土地，而在于提供合规现成厂房、清晰产权与缩短FDI承租人投产时间的运营服务。

来源：Báo Đầu Tư – 工业房地产步入精选周期。